山东泰安万岳华府未通过验收提前交房 曾多次延期

央广网泰安3月21日消息(记者唐磊)小区绿化不达标、地下车库漏水、车位尺寸缩水、房子延期但目前仍没有明确的赔偿方案……这是山东泰安市岱岳区王先生购买泰安万岳置业有限公司开发的万岳华府楼盘房子时遇到的问题。开发商回应，有些问题确实存在，但目前并没有明确的赔偿方案。律师则表示，未通过验收提前交房，既违规也违法。

业主：房子多次延期 未通过验收提前交房

2019年11月，王先生购买了泰安万岳置业有限公司开发的万岳华府小区里一套144㎡的房子。按照当时签订的购房合同，开发商应于2020年9月30日向王先生交房。但在9月16日，开发商给王先生邮寄的《延期交房告知书》显示，“2020年因新型冠状病毒突发的不可抗力因素，万岳华府C区项目既定竣工交付时间及验收手续受到严重影响，导致我司不能如期交房。”

延期交房告知书(央广网发 业主供图)

告知书也对具体的交房日期进行了说明，“根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，我司本应于2020年9月30日前向您交房，现我司非常抱歉的通知您，因不可抗力因素导致原定交房时间延期，现顺延至2021年1月16日，具体交房日期以我司向您发出的房屋交付通知书为准。”

延期交房通知的微信截图(央广网发 业主供图)

1月14日，开发商通过微信给王先生发了一则通知，通知上说，“为了响应泰安市重污染天气应急工作小组办公室发布的《关于红色预警期间暂停部分项目重点保障的通知》的要求，暂停万岳华府C区住宅项目的施工达9天，致使原定于1月16日的交房期限不得以而顺延，计划于1月25日交付。”1月21日晚，开发商再发通知，“您所购买的‘万岳华府’项目C-3号楼房屋已经达到合同约定的交付条件。”通知明确，具体交房日期为1月30日，虽然比此前通知的1月25日晚了5天，但在交房的喜悦面前，王先生并没有在乎这几天的延期。

开发商发的交房通知(央广网发 业主供图)

1月30日，王先生按照要求来到交房地点，开发商要求业主验房前必须先交一定的费用才能给钥匙验房。记者在王先生提供的交房通知上看到，“办理交房时您还需支付约18447元款项”。王先生告诉记者，这18447元包括维修基金、装修押金、物业管理费、垃圾清运费、水费、电费。为了早点搬进新家，王先生只能按照要求缴纳了相应的费用才拿到了房屋的钥匙。但让王先生糟心的事在后边，据他介绍，刚交房的时候房子里没有水，装修用水需要保安一桶一桶往上送，“质量也很差，因为开发商交房前两天下雨，路面就塌陷了，然后车库还漏水，也没有电，下面有积水，车位也不符合标准，2米2的车位太窄。”王先生说。

更大的烦心事还在后面，王先生告诉记者，他所购买的车位没有产权。王先生提供《车位使用权转让协议》中提到：“乙方有偿购买甲方出让的万岳华府C区地下XXX号车位使用权，车位大小及位置编号以现场实地为准。”该车位总价款为12万元。在王先生看来，自己花了12万元的本意是购买一个有产权的车位，但到头来却成了使用权的转让，这让他难以接受。

王先生后来了解到，之所以是使用权转让协议，是因为他们小区的地下车位属于人防工程。记者从网上查询相关资料后了解到，“人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。”王先生告诉记者，之所以会花12万元买一个只有使用权的车位，是因为在购买前开发商并没有告知过他车位只有使用权而不是所有权，“交了钱以后，很长时间才把车位的协议给我，才知道是使用权转让。”

按照《车位使用权转让协议》上的要求，“甲方在签订本合同前已告知乙方所受让车位目前无法办理产权登记，乙方对此已完全理解并接受，并且无任何异议。”但王先生告诉记者，开发商自始至终没有提过车位性质的问题，“告诉的太多，我们就不买了。如果知道只有使用权，我们不会花12万买车位，还不如租。”

针对上面说的这些问题，王先生在今年2月中下旬就向有关部门进行反映，“我们向12315反映，12315给岱岳区住房和城乡建设局打了电话，得到的回复是该楼盘目前不符合交房要求。他(开发商)说业主急切地想搬进去住 。设施都没弄好，我们搬进去怎么办?”

王先生认为，不管是因为疫情防控还是环保政策，从最开始的2020年9月30日到最后2021年1月30日交房，这中间4个月的延期超出了他所能接受的范围，而且目前楼盘没有通过政府验收，仍处于整改期间，开发商不能够向业主交房。王先生认为开发商已经违反合同造成了延期交房，开发商应按照合同要求赔偿违约金，但开发商始终没有给出明确的答复。王先生曾联系开发商一位赵姓工作人员进行反映，“之前找他，说这个周四(3月18日)给答复，周四没有答复，又说周六，周六也没有。给他打电话，他说无法回答这个问题，现在是避而不谈。”王先生告诉记者，如果接下来仍无法与开发商协商解决赔偿问题，下一步将通过法律诉讼维护自己的权益。

开发商：未通过综合验收 目前仍无赔偿方案

3月18日，记者致电万岳华府相关工作人员刘先生。他坦言，延期交房问题确实存在，“春节之前因为疫情和环保响应，工期延误严重，很多业主想收房，有些卖了老房子买了新房，像这种业主我们给还是不给?我们没有通过验收，但他们一直要，我们给不给?”刘先生认为，房屋质量、规划以及验收都没有问题，经过他们的综合评估，想收房的业主可以收房，“不想收房的也没有强制必须来收。”同时他也认同在没有通过竣工验收的情况下交房属于违规行为，“我们的直属部门已经给我们下了整改通知，我们也严格按照整改通知在积极推进着。”

对于王先生向记者反映的必须先缴费才能看房的问题，刘先生在咨询了当时的销售人员后给出了回答：“先缴费还是先收房，没有明确规定，以方便客户、减少客户反复为大原则，部分客户选择先缴费后验房，也有部分客户先验房后缴费。”

对于业主反映的配套问题，刘先生介绍，因为冬天园林无法施工，目前已经安排工作人员进行施工，“施工完成后我们的综合验收就全了。”刘先生提到的综合验收就是交房前开发商需要提供的竣工验收备案表，“我们有那个表，但是不全，因为园林还没达到验收的标准，肯定是验不过的。”据他介绍，园林绿化工作预计3月22日左右能够完成，“35%的绿化面积没问题。”

车位漏水的原因，刘先生表示并不是很了解。他介绍，目前主要的漏水点集中在车库出入口以及车库车道下面这四个地方，漏水情况比较严重，目前一直在维修。“我们安装了一个提升泵，把车库的水从地下抽到地上的排水管道排走，后来因为上面返潮又滴下来一次，又整修了一次，一共是两次。今天补完了，明天继续漏，继续再找，有漏点就继续修，时间上不好把控，但肯定在修了。”

王先生与开发商签订的车位使用权转让协议(央广网发 业主供图)

关于车位的问题，刘先生与相关工作人员核实后告诉记者，“本期车位只转让使用权，无产权，并与客户签订使用权转让协议，客户亲笔签字确认，整个交易过程严格按协议约定执行。”对于车位的尺寸，刘先生给出的解释是：“经过对B8车库柱间距的实际测量，三个车位的柱间距主楼下为7.3m，东侧为7.2m，均满足每个车位2.4m宽的要求。当前部分车位宽度不足2.4m，原因为划线线宽15cm，两边又分别让出2cm美纹纸宽度，总共宽度19cm。”刘先生介绍，在划线之前需要用美纹纸在两侧固定好位置，一方面可以保证停车线划直，另一方面也可以避免污染其他地方的地面，在划线完成后将两侧的美纹纸撕掉，就只剩中间15cm的停车线了。

王先生提供的车位照片(央广网发 业主供图)

但王先生对此解释并不认同，“我查了相关的法律法规，如果有柱子的时候，一定要在距离柱子30cm的地方划线，此外，车辆停下以后，相邻车之间的距离应该要有50cm。”按照王先生的说法，东侧距离一共为7.2m，如果不算上线的宽度，正好划出三个2.4m宽的车位，但如果算上线的宽度，每个车位的就不足2.4m。“目前这些条件都没有达到。”

业主王先生提供的2016版《地下车库设计技术及标准》(央广网发 业主供图)

对于业主关心的延期赔偿问题，刘先生表示公司目前并没有一个明确的赔偿方案，“因为这个事情牵扯到更多的事情，更多的人和部门来决定。”

泰安市岱岳区住建局：问题存在 已下达整改通知

针对万岳华府楼盘存在的问题，记者致电泰安市岱岳区住建局，相关负责人表示，收到业主向他们反映的问题后，他们去现场进行了核验，“我们在1月份的时候已经约谈企业，随后给他们下达了通知，责令停止违规行为。我们要求他们立即停止交房。”记者了解到，住建局所说的违规行为指的是未达到竣工验收标准就向业主交房。

随后记者了解到，3月11日，住建局给万岳华府的开发商下达了整改通知，整改时间为30个工作日，主要整改内容是园林以及供热，园林和小区道路硬化目前正在整改过程中，供热相关手续他们也在推进中。

对于接下来的整改进度，住建局表示将会进一步跟进，记者也将进一步关注事件的发展。

律师：未获验收提前交房既违规也违法

3月21日，记者就开发商与业主之间的纠纷问题咨询了上海市建纬(济南)律师事务所的刘东律师。关于开发商是否存在延期交房的问题，刘东律师解释，如果因为疫情原因导致延期交房，这种情况是符合相关规定的，但不是说开发商想延多长时间就延多长时间，它有一个区间，“山东是2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，这个时间开始计算的日子，关于截止日每个省、每个市可能情况不一样，项目想要复工必须经过政府部门的同意，截止日应当以政府下达的复工时间为准。”同时，刘东律师强调，开发商延期的时间不能超过因疫情防控停工的这段时间。

关于开发商未完成综合验收就向业主交房，刘东律师表示这种行为既违规又违法，“不管开发商哪一块没有通过政府验收，都没有达到合同的交付条件。”刘东律师介绍，如果未取得政府的竣工验收备案，却对业主进行了一个实际交房，即便是业主签收了，也不能免除开发商逾期交房的违约责任，“什么时候取得了政府的竣工验收备案，开发商逾期交房的违约责任就可以截止。”

刘东律师也对业主关心的人防车位问题进行了解答，他认为开发商向业主转让使用权是不合规的，“人防车位实际上是人防工程，产权归国家所有。车位属于不动产，它属于物权，物权向下有四个权能：占有、使用、处分和收益，使用权是物权其中一项，开发商不能单独拿出这一项进行转让。”同时刘东律师介绍，开发商只能将人防车位对外出租，而时间不能超过20年。对于开发商与业主签订的《车位使用权转让协议》，他认为“只不过使用了一种文字游戏，这种协议就是无效的，人防车位不允许买卖，所有权转让本质上就是在买卖，这种行为既违规也违法。”

刘东律师强调，如果走法律途径，法院认定车位的协议无效，购房者和开发商都是有责任的，开发商明知属于人防车位还往外卖，但是同样，购房者也需要在买房之前查验开发商的“5证”，如果因为没有查验导致合同无效，购房者也要承担一定的责任。

[责任编辑：杨凡、肖梦凡]

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